Reglas de convivencia en copropiedad, el reto de vivir en comunidad.
Vivir en comunidad es uno de nuestros grandes pendientes como País, estamos acostumbrados a saber que existen leyes y reglamentos, pero no en todos los casos estamos dispuestos a cumplirlos. Salvando las debidas distancias, la regulación para la adecuada convivencia dentro de un régimen de copropiedad, se trate este de un desarrollo vertical o de una copropiedad sobre áreas comunes en un condominio de viviendas, un centro comercial, un complejo de bodegas u otras formas de copropiedad, conlleva retos para el desarrollador inmobiliario que sabe que la plusvalía que ofrece a sus clientes en su producto, perdurará o se incrementará, en la medida que su desarrollo conserve la calidad, la proyección y el orden con las que ese producto fue concebido. Al igual que para un legislador, el desarrollador inmobiliario se enfrenta al reto de legar a los futuros propietarios reglas que organicen la convivencia, la alienten y permitan un adecuado uso de las unidades que son propiedad individual así como de las áreas que son de propiedad comunal.
Por ley, cada régimen de copropiedad lleva incluido un reglamento de convivencia, sin embargo y dado que no hay proyectos similares en cuanto a dimensión, amenidades, limitaciones sobre área comunes u otros aspectos, nos encontramos en cada caso con que el desarrollador inmobiliario debe de conocer plenamente su proyecto, no conceptualmente como una obra estática, si no como un ente que al estar ocupado cobrará vida y se desarrollará según se haya planificado, en consecuencia resulta indispensable identificar su funcionamiento óptimo, ubicar los servicios comunes o especiales que tiene el proyecto, la forma en que serán explotados los mismos y que es lo que se va a privilegiar en cuanto a los derechos de los copropietarios, una organización abierta que se auto regule o una organización cerrada que debe de adaptarse a las reglas que el desarrollador inmobiliario dejó establecidas.
Resulta tremendamente tentador el establecer en el régimen de copropiedad que el desarrollo de las reglas de convivencia quedarán a cargo de la Administración del proyecto una vez esta haya sido entregado y se encuentre funcionando, sin embargo, la conceptualización que hace desarrollador inmobiliario le dan una perspectiva de conjunto que difícilmente puedan tener los futuros propietarios, salvo que se trate de personas con experiencias pasadas adquiridas en situaciones similares en otros proyectos, de donde a mi juicio debe establecerse un marco regulatorio que cuando menos determine dentro del régimen inicial, un listado mínimo de reglas y también una regulación para la importante fase de ocupación y adaptación de los espacios de propiedad privada que existen dentro del proyecto y que dentro de su periodo de ocupación, por parte de los futuros propietarios vive un momento de tensión y de riesgos que deben de encontrarse regulados para que no nos encontremos ante un vació legal inmediato.
En cuanto a las formas de organización, en los regímenes de copropiedad se da el común denominador que en los proyectos de vivienda las organizaciones se hacen a través de Asociaciones, mientras que en los proyectos de oficinas, comercio o bodegas se prefieren las organizaciones basadas en Sociedades Anónimas, resultando para las primeras atractiva la exoneración de impuestos que es factible obtener para ellas ante la Superintendencia de Administración Tributaria, aunque debe de considerarse que esa exoneración solamente aplica para las relaciones entre los copropietarios y la administración y no ante terceros que le presten sus servicios al proyecto, los cuales continuarán cobrando los impuestos correspondientes.
Por último y no por ello lo menos importante, el desarrollador inmobiliario deberá tener presente que tiene la opción de realizar una reglamentación extensiva, tratando de cubrir todos y cada uno de los aspectos que se puedan presentar, con el alto riesgo que conlleva que lo que funciona en el tiempo hoy no necesariamente funcionará para mañana o bien buscar desarrollar una normativa básica que establezca correctamente las jerarquías entre los distintos órganos de la estructura que se encargará de la administración del proyecto, así como las reglas claras que permitan a cada órgano de la estructura normar determinados incidentes o cubrir determinadas funciones, estableciendo de igual manera una determinación escalonada de faltas y sanciones que privilegien la prevención, promuevan la corrección y permitan que se haga cumplir el reglamento de convivencia.
Las altas tasas de natalidad, la migración hacia las ciudades y la escases de tierra en las mismas, presionan al mercado para que ofrezca soluciones en donde los humanos nos vemos obligados a vivir, trabajar o relacionarnos en copropiedad, es muy difícil hacer algo para limitar las causas pero si es posible buscar soluciones para que esa experiencia en copropiedad sea no solo aceptable si no también deseable.
Publicado en: Revista Construcción (Cámara Guatemalteca de la Construcción)
Redactado por:
Juan Antonio Mazariegos G.
Socio Director de Alegalis – LEGIC Guatemala
